ASAS - ASAS HAK TANGGUNGAN

1. Hak Tanggungan memberikan kedudukan hak yang diutamakan.Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu dengan kreditor-kreditor lainnya ( Pasal 1 UU No. 4 Tahun 1996).Karena bisa dibebankan lebih dari satu orang, penentuan peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan apabila pendaftarannya dilakukan pada saat yang bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini termuat dalam Pasal 5 UU No. 4 Tahun 1996. 2. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.Berdasarkan Pasal 2 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan penjelasannya menyatakan bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan. Ini berarti bahwa, dengan dilunasinya sebagian hutang tidak berarti bahwa benda dapat dikembalikan sebagian. 3. Hak Tanggungan hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada.Asas ini diatur dalam Pasal 8 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996. Asas ini sebelumnya juga sudah ada dalam hipotek. Menurut Pasal 1175 KUHPer, hipotek hanya dapat dibebankan pada benda-benda yang sudah ada. Hipotek atas benda-benda yang baru akan ada dikemudian hari adalah batal, begitupun juga dengan hak tanggungan. 4. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga benda-benda yang berkaitan dengan tanah.Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) UU No. 4 Tahun 1996, “Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan”.Sehingga dapat pula disimpulkan, yang bisa dijadikan jaminan bukan hanya yang berkaitan dengan tanah saja melainkan juga benda-benda yang merupakan milik pemegang hak atas tanah tersebut. 5. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.Meskipun Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan tanah yang sudah ada, hak Tanggungan juga dapat dibebankan pula benda-benda yang berkaitan dengan tanah sekalipun benda-benda tersebut belum ada dan baru akan ada dikemudian hari. Contohnya: Tahun 2000 Tn. A berhutang pada Tn. B, yakni perjanjian pokok hutang piutang sebesar 200jt dan perjanjian accesoir hak tanggungan. Kemudian Tahun 2001 Tn. A membangun sebuah bangunan di tanah yang sudah dibebani Hak Tanggungan. Secara otomatis bangunan baru tersebut ikut terbebani Hak Tanggungan tanpa perlu diperjanjikan dulu. 6. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian accesoir.Hak Tanggungan lahir dari sebuah perjanjian yang bersifat accesoir, yang mengikuti perjanjian pokoknya yakni hutang piutang. 7. Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang akan ada.Hak Tanggungan memperbolehkan menjaminkan hutang yang akan ada, sesuai dengan Pasal 3 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996.Utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnya pun dapat ditentukan secara tetap di dalam perjanjian yang bersangkutan dan dapat pula ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian. Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada dibawah pengampuan, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan oleh pihak pengelola (Penjelasan Pasal 3 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996). 8. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang.Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang, hal ini didasarkan pada ketentuan yang tercantum dalam Pasal 3 ayat (2), “Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum”. 9. Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada.Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain. Asas ini termuat dalam Pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996 yang berisi, “Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada”. Asas ini disebut juga sebagai DROIT DE SUITE. 10. Diatas Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan.Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila dimungkinkan sita, berarti pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang diutamakan dari kreditor pemegang Hak Tanggungan. 11. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu.Asas ini merupakan asas spesialiteit dari Hak Tanggungan, baik subyek, obyek maupun utang yang dijamin. Berdasarkan Pasal 11 ayat (1) huruf e,”uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan”. Maksudnya meliputi rincian mengenai sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan, letak, batas-batas, dan luas tanahnya. Hal ini juga menghindari salah eksekusi karena tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan sudah jelas disebutkan. 12. Hak Tanggungan wajib didaftarkan.Dari ketentuan yang ada dalam Pasal 13 UU No. 4 Tahun 1996 secara tegas telah dijelaskan bahwa saat pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran dilakukan, maka hak tanggungan dianggap tidak pernah ada.Selain itu hanya dengan pencatatan pendaftaran yang terbuka bagi umum memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya pembebanan Hak Tanggungan atas suatu tanah. 13. Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai dengan disertai janji-janji tertentu.Asas Hak Tanggungan ini termuat dalam Pasal 11 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996. Janji-janji yang disebutkan dalam pasal ini bersifat fakultatif (boleh dicantumkan atau tidak, baik seuruhnya maupun sebagian) dan tidak limitatif (dapat diperjanjikan lain selain yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996). 14. Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang Hak Tanggungan apabila cedera janji.Pengaturan mengenai asas ini termuat dalam Pasal 12 UU No. 4 Tahun 1996, “janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum”.Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta merta menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996. 15. Pelaksaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti.Prioritas pertama pemegang Hak Tanggungan adalah untuk menjual obyek Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 apabila terjadi cidera janji.Titel eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996, obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahukui dari pada kreditor-kreditor lainnya.Dengan disebutkannya 2 dasar eksekusi diatas dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996, terpenuhi maksud Pembentukan Undang-Undang akan cara pelaksanaan eksekusi yang mudah dan pasti.