Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan Atas Tanah

1 Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan atas TanahHak TanggunganSebagai Satu-SatunyaLembaga Hak Jaminan atas Tanah2 DASAR HUKUM UU NO. 5 THN 1960 UU NO. 16 THN 1985 UU NO . 4 THN 1996PP NO. 24 THN 1997PMNA/Ka BPN N0.3 THN 1996 Tentang Bentuk SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HTPMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentuPMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 THN 19973 Tentang Hak TanggunganPENGERTIAN HAK TANGGUNGANHak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanahdibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agrariaberikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah ituuntuk pelunasan utang tertentumemberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lainCIRI-CIRI HAK TANGGUNGANMemberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”);Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”);Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan;Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi4 SIFAT HAK TANGGUNGANTidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi.Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.5 KREDITUR PREFERENYANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL EKSEKUSI (Ps KUH Perdata)6 HAK JAMINAN KHUSUSKEPADA PARA KREDITUR KONKUREN, YANG MERASA TAGIHANNYA BELUM CUKUP TERJAMIN DENGAN JAMINAN UMUM, U.U. MENAWARKAN LEMBAGA JAMINAN HT (DAN BEBERAPA LEMBAGA JAMINAN KHUSUS LAIN)7 SYARAT OBYEK HAK TANGGUNGANMEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;DAPAT DIPINDAHTANGANKAN;TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM;DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG8 OBYEK HAK TANGGUNGAN a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):Hak Milik (Pasal 25 UUPA)Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2):Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT):Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara,Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara9 Tanah berikut atau tidak berikut Bangunan, tanaman, hasil karyaObyek Hak TanggunganTanah berikut atau tidak berikutBangunan, tanaman, hasil karya[4 ayat (4) dan (5) UUHT]MENERAPKAN ASAS PEMISAHAN HORISONTAL10 Bangunan harus bangunan permanen Tanaman harus tanaman kerasIMPLIKASI PENERAPAN ASAS PEMISAHAN HORISONTALDALAM PEMBEBANAN HAK TANGGUNGANBangunan harus bangunan permanenTanaman harus tanaman kerasHasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg dibebani HTHarus disebutkan secara jelas dlm APHTJika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka ybs. harus ikut serta menandatangani APHT11 SUBYEK HAK TANGGUNGAN Pemberi Hak Tanggungan (Pasal 8 UUHT)Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggunganPemegang Hak Tanggungan (Pasal 9 UUHT)Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai yang berpiutang12 SUBYEK HAK TANGGUNGAN PEMEGANG HAK TANGGUNGANSubyek : orang atau badan hukumKedudukan : KREDITORDomisili :a. harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia atau;b. Kantor PPAT tempat pembuatan APHT.(Pasal 9 UUHT)13 SUBYEK HAK TANGGUNGAN B. PEMBERI HAK TANGGUNGAN Syarat :a. memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah;b. kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan.Kedudukan : Debitor atau Penjamin(Pasal 8 UUHT)14 PROSEDUR PEMBEBANAN HAK TANGGUNGANAda 2 tahap :Tahap Pemberian Hak TanggunganTahap Pendaftaran Hak Tanggungan15 TAHAP PEMBERIAN HAK TANGGUNGANDibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT (Pasal 10 ayat (2) UUHY jo Pasal 37 PP 24/1997)APHT dibuat untuk memenuhi syarat spesialitas (pasal 11 ayat (1) UUHT)APHT memuat :a. nama dan identitas pemberi dan pemegang HTb. domisili para pihak;c. penunjukan secara jelas utang yang dijamin;d. nilai tangggungan;e. uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan16 Lanjutan…Tidak dipenuhinya syarat spesialitas secara lengkap mengakibatkan APHT ybs batal demi hukumTanah yang belum bersertipikat dapat dijadikan jaminan dengan hak tanggungan maka pembebanan hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran ahak atas tanah ybs17 Prosedur Pembuatan APHTDihadiri oleh Pemberi HT (kecuali ada SKMHT);Dihadiri oleh Penerima HT;2 (dua) orang saksi;Dihadapan PPATPPAT wajib mendaftarkan APHT,selambat – lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah ditandatanganinya APHT18 TAHAP PENDAFTARAN HAK TANGGUNGANUntuk memenuhi syarat publisitas maka APHT harus didaftarkan;Fungsi pendaftaran:1. sebagai syarat konstitutif lahirnya Hak Tanggungan;2. untuk keperluan pembuktian Hak Tanggungan.19 Kegiatan Kantor PertanahanMembuat Buku Tanah HT;Membuat salinan APHT;Membuat sertipikat HT;Mencatat beban HT dalam Buku Tanah Hak Atas Tanah yang menjadi obyek HT serta menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak Atas Tanah;Menyerahkan Sertipikat Hak Tanggungan kepada kreditor pemegang HT.20 Lahirnya Hak TanggunganSecara yuridis, Hak Tanggungan lahir pada saat dibuatkannya BUKU TANAH HAK TANGGUNGANTanggal pastinya adalah harike-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ke-7 itu jatuh pada hari libur maka buku tanah ybs diberi tanggal hari kerja berikutnya21 Sertipikat Hak TanggunganSalinan Buku Tanah Hak TanggunganSalinan Akta Pemberian Hak Tanggungan22 …..Pada sampul sertipikat terdapat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, sertipikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah dan HMSRS dalam pelaksanaan parate eksekusi